不動産投資のすすめ


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予算や形、柔軟に建設 賃貸「セレ・フリード ゼロ」

 土地活用のプロフェッショナルとして付加価値のあるアパート建築・経営を提案する(株)セレコーポレーションは、新発想の賃貸住宅「セレ・フリード ゼロ」を販売、好調な実績で推移している。

 「セレ・フリード ゼロ」は、オーナーの思いと時代のニーズに柔軟に対応するアパートがコンセプト。あらかじめ決められた形を持たず、予算や要望に合わせてセレクトできる全5タイプ、20通りの外観推奨スタイルがベースで、オリジナルのデザインにも対応が可能だ。

 国土交通省による認定・認証を受けた形式により常に安定した品質・精度を提供できるうえ、最小45.5センチきざみでのプランニングが可能なので、工業化住宅でありながら土地の形状や特性を最大限生かす敷地対応力を発揮する。

 この「セレ・フリード ゼロ」の資料請求者に、アパート経営のノウハウがよくわかるDVD「山本文郎のアパート経営はじめました!〜あなたにもできる!得するアパート経営〜」をもれなくプレゼントする。

[2011年1月30日]

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旭化成ホームズ、賃貸併用二世帯住宅「ヘーベルハウス RONDO」を発売
 家族の住み継ぎを想定した新たな賃貸併用二世帯住宅
「ヘーベルハウス RONDO(ロンド)」新発売

旭化成ホームズ株式会社(本社:東京都新宿区、代表取締役社長:平居 正仁) は、都市部の利便性の高い敷地において、家族の住み継ぎを想定した新たな住まい方を提案する賃貸併用二世帯住宅「ヘーベルハウス RONDO(ロンド) 」を平成22 年7 月24 日(土) より発売します。

都市部を中心に事業展開を行う当社では、利用価値の高い都市部の敷地において、高齢期に備えた副収入や建設資金返済原資を確保するために、1 棟の建物の中に自宅部分と賃貸住戸を併せ持つ「賃貸併用住宅」を多数販売してきました。賃貸併用住宅では、家族の変化に合わせて二世帯で同居するために賃貸住戸の一部を自宅利用に転用したり、当初は二世帯住宅として設計した自宅の一部を賃貸住戸に転用している例が存在します。これは、家族構成や生活環境の変化という長期的サイクルの中で、二世帯同居を始めたり解消したりするタイミングが明確に決められないという不確定要素への対応の現われと考えられます。

今回発売する「RONDO」では、この点に着目しました。家族の変化に応じて必要となる( または不要となる) 居住空間を賃貸住戸で融通するこのような住まい方を、少子高齢化が進む社会変化に応じた都市の住まいの一類型と捉え、都市部の敷地が持つ経済的利点を活かしながら将来にわたって家族が安心して住み続けられる賃貸併用二世帯住宅商品として積極的に提案するものです。

具体的には、「RONDO」は1 棟の建物を3 種類の住戸で構成します。すなわち、自分たち家族が住む「メイン住戸」、賃貸住宅として他人に貸す「賃貸住戸」の他に、そのどちらにも使えるバッファーゾーンとしての「サブ住戸」を設けます。サブ住戸に自分たち家族が住むのか、あるいは賃貸活用するのか、その時々の状況に応じて使い分けることができるので、「二世帯同居期」「単世帯居住期」という家族構成の変化にも柔軟に対応し、いつでもずっと安心して家族一緒に暮らすことができます。変化し続ける家族のカタチに合わせ、1 棟の建物の中で世代を越えて住み継いでいくことができる「RONDO」は、ロングライフ住宅の考え方に沿った、都市部の敷地における新たな住まい方と言えます。

機コ発の背景
当社は昭和47 年の創業以来、都市部を中心に事業展開をしており、都市における家族の住まい方についての調査研究や商品開発に注力してきました。

特に「二世帯住宅」は昭和50 年に世の中に先駆けて商品化し、同55 年には二世帯住宅研究所を設立して本格的な研究を始め、「Nice Separation/生活を分けると、気持ちがくっつく」という考え方をベースに、各世帯の独立性を高めることで二世帯がお互いに気兼ねや気苦労なく快適に生活できる「二世帯住宅」という都市の新たな住まい方を提案してきました。

比較的最近の商品提案としては、一体的に設計された2 棟建に二世帯が集住する平成15 年発売の「COCO(こ・こ)」や、平成10 年から当社が標榜するロングライフ住宅戦略に沿って同17 年に発売した「ロングライフ二世帯住宅」、同居に対する意識や価値観の変化に基づき「孫共育」という積極的な二世帯同居を提唱する本年5 月発売の「i_co_i(イコイ)」などがあります。

このうちロングライフ二世帯住宅では、二世帯住宅における可変性の重要さを特に強調しました。家族構成や生活環境の変化という長期的サイクルを考えると、自宅を建築してから何十年も建築当初と同じ家族構成で住み続けることは極めてまれであり、一般的には家族数・家族構成の変化に伴い必要とする床面積の増減が発生します。ロングライフ二世帯住宅では、家族の変化に伴う住まいの形態を「日常分離型」「加齢対応型」「賃貸活用型」という3 ステージに分け、それぞれのステージにおいて柔軟なリフォーム対応が可能なユニバーサル空間という考え方を提案しました。

一方、都市部における敷地の利便性の高さを活かした住宅・建物の形態である、自宅と賃貸住戸を併せ持つ「賃貸併用住宅」については、当社では昭和56 年から一部エリアで商品化して販売を開始、同63 年には全国商品「エスコート」として展開し、自宅敷地の有効活用という視点から数多く受注してきました。実例の中には、当初は自宅部分を単世帯で設計した賃貸併用住宅において、家族構成の変化に合わせ、賃貸住戸の一部を自宅利用に転用して二世帯同居をしている例が見られました。

また、二世帯住宅として設計した自宅において、その後の家族構成の変化により使わなくなった片方の世帯分を賃貸住戸に転用している例も見られました。しかしながら、このように用途を変更して住戸を活用する場合、一般的には大規模なリフォーム工事が必要となるため、そのような意思はあっても実行に至っていない例も多数見られます。

これらのことに鑑み、二世帯住宅や賃貸併用住宅の設計においては、単世帯居住や二世帯同居といった長期的サイクルでの家族構成の変化を予め想定し、自宅部分と賃貸住戸の利用目的の変更にあたって大規模リフォーム工事を前提としない提案が重要であるという認識に至りました。

供ゾι覆瞭団
1.賃貸活用を容易にする二世帯住宅のプランニング
「RONDO」では、建築当初にどういう家族構成であっても、二世帯で同居する場面と片方の世帯分を賃貸活用する場面の両方を想定したプランニングを行います。メイン住戸・サブ住戸・賃貸住戸という3 種類の住戸を設置し、自分たち家族が住む「家族ゾーン」と賃貸住宅として市場に供給する「賃貸ゾーン」の2 つに分けて活用します。基本的には、メイン住戸は常に家族ゾーン、賃貸住戸は常に賃貸ゾーンとして使用しますが、サブ住戸は家族の変化を柔軟に吸収してくれるバッファーとして、そのどちらにも使用できるように設計します。

サブ住戸を設計する際のポイントは2 つあります。1 つは、メイン住戸とサブ住戸を隣接させ、二世帯住宅における世帯間協力を促進するポイントとなる建物内部で行き来するための世帯間出入口設置工事ができるように設計することです。もう 1 つは、サブ住戸の玄関アプローチです。家族が住む場合はメイン住戸と共通の家族ゾーン用アプローチを使い、賃貸活用する場合は賃貸住戸用アプローチを使えるように、将来的な変更を可能とする設計が重要です。

こうしておけば、サブ住戸を家族ゾーンから賃貸ゾーンへ、あるいは賃貸ゾーンから家族ゾーンへと変更する際にも大規模なリフォーム工事は不要です。つまり、長いスパンの家族構成の変化への対応だけでなく、数年単位の短いスパンでの家族構成の変化にも対応が容易であり、60 年以上にわたる長期耐用性を備えたロングライフ住宅に相応しい、賢く合理的な住まい方が可能な賃貸住宅です。

これに加え、一般的な二世帯住宅における一時的な賃貸活用とは違い、その時に初めて賃貸経営を始めるわけではなく建築当初から貸している賃貸住戸が1 戸増えるだけなので、賃貸活用に回すことに対する心理的な抵抗も少ないと思われます。
更には、そのサブ住戸を借りて住む側である賃貸入居者にとっても、自分以外にも賃貸居住者がいるため、自分だけが他人の家の一部を借りているという心理的抵抗や不安がないというメリットがあります。
2.長期的サイクルでの家族変化を柔軟に吸収しながら住み継ぐ家
今回は、長期的サイクルでの家族変化を「子世帯が小規模な二世帯同居期」「親世帯が小規模な二世帯同居期」「単世帯居住期」という3 ステージとして捉え直しました。この変化に伴って増減する自分たち家族が必要とする床面積の変化を吸収するために、基本的には既にある住戸をそのまま利用するという発想で、親から子へ、子から孫へと住み継いでいく住まい方を提案しています。

例えば、建築当初は親世帯が夫婦と子供1 人、子世帯が夫婦のみという合計5 人の「子世帯が小規模な二世帯同居期」だったとします。この場合、メイン住戸とサブ住戸を家族ゾーンとして使い、メイン住戸に親世帯、サブ住戸に子世帯が住む二世帯住宅となります。子世帯に子供( 孫) が生まれ個室が必要になってきた場合は世帯を入替え、メイン住戸に子世帯、サブ住戸に親世帯夫婦が住むことで、親世帯が小規模な二世帯住宅となります。年月を経て、子世帯だけの核家族( 単世帯居住)となった場合は、サブ住戸を家族ゾーンから賃貸ゾーンに移して賃貸活用し、自分たち家族はメイン住戸だけで生活します。その後、子供が結婚して独立した世帯を形成したらサブ住戸を再び賃貸ゾーンから家族ゾーンに移し、建築当初と同じく、子世帯( この場合、建築当初から言えば孫世帯)が小規模な二世帯住宅に戻ります。

このように、長期的サイクルでの家族変化に合わせて家族ゾーンと賃貸ゾーンを上手に使い分け、1 つの建物の中で居住空間を移しながら親から子へ、子から孫へと住み継いでいく住まい方を、異なる旋律を挟みながらも同じ旋律が何度も繰り返す楽曲形式RONDO( 輪舞曲)にちなんで「RONDO(ロンド) 」と名づけました。

3.30 年一括借上げシステムをはじめとする賃貸経営バックアップ
賃貸併用住宅による自宅建設においては、既に他にも賃貸住宅を経営している方が2 棟目・3 棟目として建てる場合は少なく、自宅建設にあたり初めて賃貸経営を始めるという方が大部分です。そのため賃貸経営に不安を感じる方も多く、安定的な賃貸経営のためのバックアップ体制が重要となります。

従来より当社では、建設計画時の市場調査・収支計算や相続税対策などの総合的資産コンサルティングサービスから、建設後の定期点検・メンテナンスや経営サポートまでカバーする全社的なバックアップ体制を構築しています。特に、連結子会社である旭化成不動産による「30 年一括借上げシステム」などの一括借上げシステムを利用すれば、長期にわたり一定額の家賃収入を確実に受け取ることができるので、初めての賃貸経営でも安心です。(一括借上げシステムは一部エリアが対象となります。)

[2010年7月18日]

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旭化成ホームズ、賃貸併用二世帯住宅「ヘーベルハウス RONDO」を発売
 家族の住み継ぎを想定した新たな賃貸併用二世帯住宅
「ヘーベルハウス RONDO(ロンド)」新発売

旭化成ホームズ株式会社(本社:東京都新宿区、代表取締役社長:平居 正仁) は、都市部の利便性の高い敷地において、家族の住み継ぎを想定した新たな住まい方を提案する賃貸併用二世帯住宅「ヘーベルハウス RONDO(ロンド) 」を平成22 年7 月24 日(土) より発売します。

都市部を中心に事業展開を行う当社では、利用価値の高い都市部の敷地において、高齢期に備えた副収入や建設資金返済原資を確保するために、1 棟の建物の中に自宅部分と賃貸住戸を併せ持つ「賃貸併用住宅」を多数販売してきました。賃貸併用住宅では、家族の変化に合わせて二世帯で同居するために賃貸住戸の一部を自宅利用に転用したり、当初は二世帯住宅として設計した自宅の一部を賃貸住戸に転用している例が存在します。これは、家族構成や生活環境の変化という長期的サイクルの中で、二世帯同居を始めたり解消したりするタイミングが明確に決められないという不確定要素への対応の現われと考えられます。

今回発売する「RONDO」では、この点に着目しました。家族の変化に応じて必要となる( または不要となる) 居住空間を賃貸住戸で融通するこのような住まい方を、少子高齢化が進む社会変化に応じた都市の住まいの一類型と捉え、都市部の敷地が持つ経済的利点を活かしながら将来にわたって家族が安心して住み続けられる賃貸併用二世帯住宅商品として積極的に提案するものです。

具体的には、「RONDO」は1 棟の建物を3 種類の住戸で構成します。すなわち、自分たち家族が住む「メイン住戸」、賃貸住宅として他人に貸す「賃貸住戸」の他に、そのどちらにも使えるバッファーゾーンとしての「サブ住戸」を設けます。サブ住戸に自分たち家族が住むのか、あるいは賃貸活用するのか、その時々の状況に応じて使い分けることができるので、「二世帯同居期」「単世帯居住期」という家族構成の変化にも柔軟に対応し、いつでもずっと安心して家族一緒に暮らすことができます。変化し続ける家族のカタチに合わせ、1 棟の建物の中で世代を越えて住み継いでいくことができる「RONDO」は、ロングライフ住宅の考え方に沿った、都市部の敷地における新たな住まい方と言えます。

機コ発の背景
当社は昭和47 年の創業以来、都市部を中心に事業展開をしており、都市における家族の住まい方についての調査研究や商品開発に注力してきました。

特に「二世帯住宅」は昭和50 年に世の中に先駆けて商品化し、同55 年には二世帯住宅研究所を設立して本格的な研究を始め、「Nice Separation/生活を分けると、気持ちがくっつく」という考え方をベースに、各世帯の独立性を高めることで二世帯がお互いに気兼ねや気苦労なく快適に生活できる「二世帯住宅」という都市の新たな住まい方を提案してきました。

比較的最近の商品提案としては、一体的に設計された2 棟建に二世帯が集住する平成15 年発売の「COCO(こ・こ)」や、平成10 年から当社が標榜するロングライフ住宅戦略に沿って同17 年に発売した「ロングライフ二世帯住宅」、同居に対する意識や価値観の変化に基づき「孫共育」という積極的な二世帯同居を提唱する本年5 月発売の「i_co_i(イコイ)」などがあります。

このうちロングライフ二世帯住宅では、二世帯住宅における可変性の重要さを特に強調しました。家族構成や生活環境の変化という長期的サイクルを考えると、自宅を建築してから何十年も建築当初と同じ家族構成で住み続けることは極めてまれであり、一般的には家族数・家族構成の変化に伴い必要とする床面積の増減が発生します。ロングライフ二世帯住宅では、家族の変化に伴う住まいの形態を「日常分離型」「加齢対応型」「賃貸活用型」という3 ステージに分け、それぞれのステージにおいて柔軟なリフォーム対応が可能なユニバーサル空間という考え方を提案しました。

一方、都市部における敷地の利便性の高さを活かした住宅・建物の形態である、自宅と賃貸住戸を併せ持つ「賃貸併用住宅」については、当社では昭和56 年から一部エリアで商品化して販売を開始、同63 年には全国商品「エスコート」として展開し、自宅敷地の有効活用という視点から数多く受注してきました。実例の中には、当初は自宅部分を単世帯で設計した賃貸併用住宅において、家族構成の変化に合わせ、賃貸住戸の一部を自宅利用に転用して二世帯同居をしている例が見られました。

また、二世帯住宅として設計した自宅において、その後の家族構成の変化により使わなくなった片方の世帯分を賃貸住戸に転用している例も見られました。しかしながら、このように用途を変更して住戸を活用する場合、一般的には大規模なリフォーム工事が必要となるため、そのような意思はあっても実行に至っていない例も多数見られます。

これらのことに鑑み、二世帯住宅や賃貸併用住宅の設計においては、単世帯居住や二世帯同居といった長期的サイクルでの家族構成の変化を予め想定し、自宅部分と賃貸住戸の利用目的の変更にあたって大規模リフォーム工事を前提としない提案が重要であるという認識に至りました。

供ゾι覆瞭団
1.賃貸活用を容易にする二世帯住宅のプランニング
「RONDO」では、建築当初にどういう家族構成であっても、二世帯で同居する場面と片方の世帯分を賃貸活用する場面の両方を想定したプランニングを行います。メイン住戸・サブ住戸・賃貸住戸という3 種類の住戸を設置し、自分たち家族が住む「家族ゾーン」と賃貸住宅として市場に供給する「賃貸ゾーン」の2 つに分けて活用します。基本的には、メイン住戸は常に家族ゾーン、賃貸住戸は常に賃貸ゾーンとして使用しますが、サブ住戸は家族の変化を柔軟に吸収してくれるバッファーとして、そのどちらにも使用できるように設計します。

サブ住戸を設計する際のポイントは2 つあります。1 つは、メイン住戸とサブ住戸を隣接させ、二世帯住宅における世帯間協力を促進するポイントとなる建物内部で行き来するための世帯間出入口設置工事ができるように設計することです。もう 1 つは、サブ住戸の玄関アプローチです。家族が住む場合はメイン住戸と共通の家族ゾーン用アプローチを使い、賃貸活用する場合は賃貸住戸用アプローチを使えるように、将来的な変更を可能とする設計が重要です。

こうしておけば、サブ住戸を家族ゾーンから賃貸ゾーンへ、あるいは賃貸ゾーンから家族ゾーンへと変更する際にも大規模なリフォーム工事は不要です。つまり、長いスパンの家族構成の変化への対応だけでなく、数年単位の短いスパンでの家族構成の変化にも対応が容易であり、60 年以上にわたる長期耐用性を備えたロングライフ住宅に相応しい、賢く合理的な住まい方が可能な賃貸住宅です。

これに加え、一般的な二世帯住宅における一時的な賃貸活用とは違い、その時に初めて賃貸経営を始めるわけではなく建築当初から貸している賃貸住戸が1 戸増えるだけなので、賃貸活用に回すことに対する心理的な抵抗も少ないと思われます。
更には、そのサブ住戸を借りて住む側である賃貸入居者にとっても、自分以外にも賃貸居住者がいるため、自分だけが他人の家の一部を借りているという心理的抵抗や不安がないというメリットがあります。
2.長期的サイクルでの家族変化を柔軟に吸収しながら住み継ぐ家
今回は、長期的サイクルでの家族変化を「子世帯が小規模な二世帯同居期」「親世帯が小規模な二世帯同居期」「単世帯居住期」という3 ステージとして捉え直しました。この変化に伴って増減する自分たち家族が必要とする床面積の変化を吸収するために、基本的には既にある住戸をそのまま利用するという発想で、親から子へ、子から孫へと住み継いでいく住まい方を提案しています。

例えば、建築当初は親世帯が夫婦と子供1 人、子世帯が夫婦のみという合計5 人の「子世帯が小規模な二世帯同居期」だったとします。この場合、メイン住戸とサブ住戸を家族ゾーンとして使い、メイン住戸に親世帯、サブ住戸に子世帯が住む二世帯住宅となります。子世帯に子供( 孫) が生まれ個室が必要になってきた場合は世帯を入替え、メイン住戸に子世帯、サブ住戸に親世帯夫婦が住むことで、親世帯が小規模な二世帯住宅となります。年月を経て、子世帯だけの核家族( 単世帯居住)となった場合は、サブ住戸を家族ゾーンから賃貸ゾーンに移して賃貸活用し、自分たち家族はメイン住戸だけで生活します。その後、子供が結婚して独立した世帯を形成したらサブ住戸を再び賃貸ゾーンから家族ゾーンに移し、建築当初と同じく、子世帯( この場合、建築当初から言えば孫世帯)が小規模な二世帯住宅に戻ります。

このように、長期的サイクルでの家族変化に合わせて家族ゾーンと賃貸ゾーンを上手に使い分け、1 つの建物の中で居住空間を移しながら親から子へ、子から孫へと住み継いでいく住まい方を、異なる旋律を挟みながらも同じ旋律が何度も繰り返す楽曲形式RONDO( 輪舞曲)にちなんで「RONDO(ロンド) 」と名づけました。

3.30 年一括借上げシステムをはじめとする賃貸経営バックアップ
賃貸併用住宅による自宅建設においては、既に他にも賃貸住宅を経営している方が2 棟目・3 棟目として建てる場合は少なく、自宅建設にあたり初めて賃貸経営を始めるという方が大部分です。そのため賃貸経営に不安を感じる方も多く、安定的な賃貸経営のためのバックアップ体制が重要となります。

従来より当社では、建設計画時の市場調査・収支計算や相続税対策などの総合的資産コンサルティングサービスから、建設後の定期点検・メンテナンスや経営サポートまでカバーする全社的なバックアップ体制を構築しています。特に、連結子会社である旭化成不動産による「30 年一括借上げシステム」などの一括借上げシステムを利用すれば、長期にわたり一定額の家賃収入を確実に受け取ることができるので、初めての賃貸経営でも安心です。(一括借上げシステムは一部エリアが対象となります。)

[2010年7月18日]

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改築しやすい木造アパートを住友林業が提供
 住友林業は27日、改築しやすい構造の木造アパートを28日に発売すると発表した。政府が打ち出した「住宅版エコポイント制度」の省エネ基準を満たす。需要の変化に応じて部屋数などを変えやすい設計で、アパート経営者の収益安定が見込めるという。

 「BF―メゾン」は、同社が開発した広い空間を確保できる「BF構法」を使ったアパート。間取りの自由度が高く、2部屋を広めの1部屋するなど改修が容易だ。賃貸経営の収益を高めやすいうえ、アパートを改修する際の廃棄物も少ないという。

 約28平方メートルの部屋が4戸あるアパートの場合、2703万8000円。発売から1年間で50棟の販売を見込んでいる。

[2010年1月31日]

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アパート経営フェスタが開催予定
 一般社団法人日本賃貸経営業協会は、2009年10月31日(土)に「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」をみらい座いけぶくろ(東京都豊島区)にて開催する。セミナーやパネルディスカッションを中心に、投資・経営情報を伝える家主向けイベント。今年で2回目となる。

 主催は一般社団法人日本賃貸経営業協会。会社勤めの傍ら賃貸業を営む若手家主を中心に今年7月に結成された。代表理事を務める倉茂徹オーナーも、数年前までサラリーマンと家主業を掛け持ちしていた。

 「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」は、そんな家主らの手による家主のためのイベントだ。イベントの収益金は、全額NPO法人スクール・エイド・ジャパンを通じて発展途上国の教育推進事業に寄付される。

 「賃貸経営から収入を得ている私たちは恵まれています。社会貢献に積極的に働きかけていくことが大切だと考え、収益を寄付することになりました。世界的にボランティアやチャリティー活動が盛り上がっている中、賃貸住宅市場にはそれがないという事情も背景にありました」(倉茂代表理事)

 チャリティーイベントというと堅苦しい印象があるが、イベント自体はインターネット上で知名度の高い人気家主らが勢ぞろいする“家主祭りの要素が強い。西山雄一オーナー、内海芳美オーナー、松田淳オーナー、沢孝史オーナー、北田眞一郎オーナー、赤井誠オーナー、北野琴奈オーナーらがパネルディスカッションで賃貸経営を語り尽くす。また、ワタミグループ会長による基調講演も行われる。

[2009年10月26日]
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見える!賃貸経営を提供開始
 住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」を運営するネクスト9月15日、エリア別の賃貸市場分析データや家賃相場など、賃貸経営に役立つマーケットデータを満載した「見える!賃貸経営」の提供を開始した。

( http://toushi.homes.co.jp/owner/ )

 エリア別に、「空室率」、「平均想定利回り」、「家賃相場」、「マンション、一戸建て、土地の平均売り出し価格」、「人口動向(転入者数、転出者数)」、「世帯数と居住状況(持ち家、借家、その他の分布状況)」など様々なデータを無料で見ることができる。

 また、賃貸住み替え検討ユーザーの物件検索動向を解析し、「賃貸需要の高低」を地図上でヒートマップ化。エリアによる需要の違いを視覚的に把握することもできる。

[2009年9月18日]

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不動産情報「HOME'S」運営のネクスト「2010年3月期は最高益を達成する」見込み

  不動産情報ポータル「HOME'S」を運営するネクストの2010年3月期の連結純利益は前期比2.9倍の10億9300万円になる見通しになりました。前期から進めてきた営業の増員や広告宣伝の強化といった施策の効果が浸透し、賃貸保証事業も黒字化達成を見込まれています。ネクスト代表取締役社長の井上高志氏は「前期は先行投資で減益となったが、今期は早くも回収の時期になる。2010年3月期は最高益を達成する」と話しました。

 2010年3月期の売上高は26.2%増の112億6600万円を計画しており。主力の賃貸・不動産事業では、売上高の裏付けとなる加盟店数が2010年3月末には前期末より2180店多い1万2300店、通期の平均加盟店単価は前期比7.7%増の5万9840円になると想定しています。前期から継続してきた営業人員の増強が奏功した形です。

 営業利益は71.8%増の17億1600万円を目指します。増収の一方で、前期に先行投資で増やした広告宣伝費がほぼ横ばいになるなど販売管理費は20.5%増に抑制されます。

 配当は1株当たり610円(前期は210円)を予定しています。連結純利益の10%をめどとする方針に基づいています。

 2009年3月期連結決算は、売上高は20.1%増の89億2700万円でした。加盟店数は1万120店と1359店増えましたが、加盟店単価は5万5564円とほぼ横ばいでした。人件費を30.9%増の29億3400万円、広告宣伝費を51.6%増の21億3000万円に引き上げたため、営業利益は9億9800万円と20.1%減りました。社長は「飛躍するために身をかがめた時期だった」と総括しました。

   [2009年5月18日]

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私募不動産ファンド運用の持ち株会社東証1部上場パシフィックホールディングス株式会社など3社

  「東京」 パシフィックホールディングス(株)(資本金196億3947万4550円、千代田区永田町2-11-1、代表織井渉氏ほか1名、従業員171名)と子会社のパシフィックリアルティ(株)(資本金1億円、同所、代表秋澤昭一氏)、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメント(資本金300万円、同所、秋澤昭一氏)の3社は、3月10日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

 申請代理人は渡邊顯弁護士(港区虎ノ門4-3-1、電話03-5405-4080)ほか3名。保全管理人は前田俊房弁護士(千代田区神田須田町1-2、電話03-5296-7676)。

 パシフィックホールディングス(株)は、1990年(平成2年)3月に設立。95年4月に商号をパシフィックマネジメント(株)に変更し、投資家から出資を受けて不動産投資ファンド事業を主力としていた。その他、アセットマネジメント事業およびデューデリジェンス事業で構成される不動産投資コンサルティングサービス事業などの不動産投資事業を展開。2001年12月に株式を店頭公開(現・ジャスダック)、2003年9月には東証2部上場、さらには2004年10月には東証1部に上場するなど、不動産私募ファンドの大手としての地位を築いていた。また、不動産私募ファンドのみならず、グループで2004年3月には日本レジデンシャル投資法人、2006年9月には日本コマーシャル投資法人などでJ−REITも運営、2007年11月には年収入高約196億4700万円をあげていた。その後、2008年6月には持ち株会社に移行し、現商号に変更するとともに事業内容もグループの経営・事業戦略の立案、実行やグループの経営管理などに移行していた。

 しかし、サブプライムローン問題に端を発した金融機関の融資姿勢の厳格化および不動産市況の急速の悪化に伴い保有不動産の売却が進まず資金繰りが悪化。また物件購入見合わせによる違約金の発生や物件売却に伴う損失計上を見込み、2008年11月期では当期純損失約180億円に業績を下方修正。この間、財務体質の強化を図るべく2008年7月には(株)大和証券グループ本社による資本参加の基本合意を締結し9月末を目処に協議していたが、最終合意には至らなかった。11月には第三者割当増資による資金調達を発表したが、優先株式による調達資金約468億円のうち、現物出資を予定していた社債約270億円の払い込みはなされなかった。その後、新たに470億円の優先株式発行による増資交渉を進めていたものの、2008年11月期に大幅な赤字決算となり債務超過に転落したことから、金融機関からの借り入れに関し財務制限条項に抵触、継続企業の前提に関する注記がなされるなどしたことでその後も増資交渉が難航。監査法人からは意見不表明を受けるなど動向が注目されていた。

 負債はパシフィックホールディングス(株)が約1636億4600万円、パシフィックリアルティ(株)が約994億2900万円、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメントが約634億4700万円で、3社合計では約3265億2200万円。なお、今年の上場企業の倒産としてはトミヤアパレル(株)(大証2部、2月会社更生法、東京都)に次いで今年12社目で、08年度としては43社目となる。グループ合計の負債としては(株)SFCG(負債3380億4000万円)に次いで今年2番目の規模となる。


              

                             [2009年3月10日]

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私募不動産ファンド運用の持ち株会社東証1部上場パシフィックホールディングス株式会社など3社

  「東京」 パシフィックホールディングス(株)(資本金196億3947万4550円、千代田区永田町2-11-1、代表織井渉氏ほか1名、従業員171名)と子会社のパシフィックリアルティ(株)(資本金1億円、同所、代表秋澤昭一氏)、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメント(資本金300万円、同所、秋澤昭一氏)の3社は、3月10日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

 申請代理人は渡邊顯弁護士(港区虎ノ門4-3-1、電話03-5405-4080)ほか3名。保全管理人は前田俊房弁護士(千代田区神田須田町1-2、電話03-5296-7676)。

 パシフィックホールディングス(株)は、1990年(平成2年)3月に設立。95年4月に商号をパシフィックマネジメント(株)に変更し、投資家から出資を受けて不動産投資ファンド事業を主力としていた。その他、アセットマネジメント事業およびデューデリジェンス事業で構成される不動産投資コンサルティングサービス事業などの不動産投資事業を展開。2001年12月に株式を店頭公開(現・ジャスダック)、2003年9月には東証2部上場、さらには2004年10月には東証1部に上場するなど、不動産私募ファンドの大手としての地位を築いていた。また、不動産私募ファンドのみならず、グループで2004年3月には日本レジデンシャル投資法人、2006年9月には日本コマーシャル投資法人などでJ−REITも運営、2007年11月には年収入高約196億4700万円をあげていた。その後、2008年6月には持ち株会社に移行し、現商号に変更するとともに事業内容もグループの経営・事業戦略の立案、実行やグループの経営管理などに移行していた。

 しかし、サブプライムローン問題に端を発した金融機関の融資姿勢の厳格化および不動産市況の急速の悪化に伴い保有不動産の売却が進まず資金繰りが悪化。また物件購入見合わせによる違約金の発生や物件売却に伴う損失計上を見込み、2008年11月期では当期純損失約180億円に業績を下方修正。この間、財務体質の強化を図るべく2008年7月には(株)大和証券グループ本社による資本参加の基本合意を締結し9月末を目処に協議していたが、最終合意には至らなかった。11月には第三者割当増資による資金調達を発表したが、優先株式による調達資金約468億円のうち、現物出資を予定していた社債約270億円の払い込みはなされなかった。その後、新たに470億円の優先株式発行による増資交渉を進めていたものの、2008年11月期に大幅な赤字決算となり債務超過に転落したことから、金融機関からの借り入れに関し財務制限条項に抵触、継続企業の前提に関する注記がなされるなどしたことでその後も増資交渉が難航。監査法人からは意見不表明を受けるなど動向が注目されていた。

 負債はパシフィックホールディングス(株)が約1636億4600万円、パシフィックリアルティ(株)が約994億2900万円、(有)パシフィック・プロパティーズ・インベストメントが約634億4700万円で、3社合計では約3265億2200万円。なお、今年の上場企業の倒産としてはトミヤアパレル(株)(大証2部、2月会社更生法、東京都)に次いで今年12社目で、08年度としては43社目となる。グループ合計の負債としては(株)SFCG(負債3380億4000万円)に次いで今年2番目の規模となる。


              

                             [2009年3月10日]

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アパート経営が下火に(石垣市)

石垣市の2008年人口動態は、転出が転入を上回る社会減となる見通しとなったことが27日までに分かった。11月末現在、転入から転出を差し引いた社会増減はマイナス102人。移住ブームを受け06年には467人の社会増となったが、07年から落ち着きを取り戻し、08年は01年以来7年ぶりにマイナスに転じた。沖縄移住支援センターの担当者は「移住ブームで入ってきた人が帰っているのではないか」との見方を示している。

市民生活課が毎月出している人口移動表を集計した結果、今年1月末現在から11月末現在の転入者は2979人、転出者は3081人で、転出が102人上回った。このうち県外からの転入は1371人、転出は1437人、66人の社会減となった。
 移住ブームが完全に落ちついたことを裏付ける数字とみられ、「マンション(吉原マンション)問題が出たころから問い合わせが減ってきている」とセンター担当者。背景には景観に対する市民の意識の高まりもあるようだ。
 担当者は「一昨年のピーク時には月で70―80件の問い合わせがあったが、去年から落ちついており、現在は10件程度と去年と変わらない。ここ3年で入ってきた人たちが帰っているのではないか」と指摘し、その理由の一つとして所得水準の低さを挙げた。

市役所の問い合わせ窓口となっている市商工振興課の職員によると、移住者から「物価や家賃が高い割には所得が低い」「もっと静かでのんびりしていると思ったが、意外とうるさい」との声が寄せられるなど、テレビで作られるイメージと現実とのギャップに戸惑う姿もみてとれる。
 市内では移住ブームを当て込んだアパートの建設ラッシュもピークを過ぎたが、現在では空き部屋も目立つようになっており、社会減は今後のアパート経営の懸念材料となりそうだ。
 一方、出生から死亡を引いた自然増減はプラス316人で、人口は4万8127人と07年12月末の4万7913人から214人増えている。

[2009年1月4日]

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